Porady ekspertów

Najczęściej zadawane pytania: architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt

  architekt Szczecin architekt Szczecin archarchitekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt itekt Szczecin architekt Szczecin architekt Szczecin architekt Szczecin architekt Szczecin

1. Co muszę mieć i zrobić żeby zacząć budować dom lub inny obiekt?

Proces budowy rozpoczyna się z chwilą wyboru działki. Zanim kupimy działkę, należy upewnić się, czy da się na niej w ogóle cokolwiek zbudować. Przede wszystkim należy udać się do Urzędu Gminy i zapytać, czy na danym terenie jest obowiązujący PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. Plan ten określa funkcję i sposób zabudowy terenów. Należy pobrać wypis i wyrys z planu, aby upewnić się, że dopuszcza on taką zabudowę, jaką pragniemy na naszej działce i jakie parametry ma spełniać ta zabudowa (wysokość, liczba kondygnacji, powierzchnia zabudowy, kąt dachu). Jeśli nie ma w gminie obowiązujących planów, wówczas należy złożyć wniosek O WARUNKI ZABUDOWY. Najczęściej od tej fazy zaczyna się praca architekta. Warunki zabudowy wydawane są na podstawie specjalnego rozporządzenia, które ściśle określa jak i kiedy można je wydać. Nie dostaniemy warunków, jeśli żadna działka w pobliżu naszej nie jest zabudowana, jeśli nasza działka nie ma dostępu do drogi publicznej, uzbrojenie terenu jest niewystarczające etc. (art. 61 Prawa Budowlanego). Do wniosku o warunki zabudowy załącza  się dwie oryginalne mapki (pobrane z wydziały geodezji Starostwa) oraz odpowiednie szkice i rysunki, wraz z charakterystyką planowanego obiektu. Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy czeka się, w zależności od gminy, 2-8 miesięcy, dlatego warto wcześniej o tym pomyśleć!

Ponadto nie można rozpocząć projektowania bez:  architekt architekt architekt architekt architekt

-mapy do celów projektowych (tj. wtórnika), którą trzeba zamówić u geodety architekt architekt architekt architekt architekt

-badań geotechnicznych gruntu, które trzeba zamówić u geologa architekt architekt architekt architekt architekt

-warunków technicznych na przyłącza (zasadniczo: woda, kanalizacja, kanalizacja deszczowa, prąd, gaz - można zastosować rozwiązania zastępcze w przypadku braku tychże mediów w drodze) architekt architekt architekt architekt architekt

-warunków technicznych na budowę zjazdu, wydanych przez gminę lub Zarząd Dróg (ogólnie: zarządcę drogi) architekt architekt architekt architekt architekt

-wszelkich zgód, np. gdy dostęp do drogi publicznej jest pośredni -poprzez drogę  "niepubliczną", należy uzyskać służebność tejże drogi lub zgodę jej wszystkich współwłaścicieli na przejazd i przechód oraz poprowadzenie przyłączy przez tę drogę do naszej działki. Często skontaktowanie się ze wszystkimi współwłaścicielami wcale nie jest łatwe i sprawę trzeba załatwiać sądownie!

-wiedzy o tym, co mniej więcej ma być zbudowane, czego chcemy. architekt architekt architekt architekt architekt

  architekt Szczecin architekt Szczecin architekt Szczecin architekt Szczecin architekt Szczecin architekt Szczecin architekt Szczecin architekt Szczecin

Co robi BIURO PROJEKTOWE (czyli za co płacisz): architekt architekt architekt architekt

ARCHITEKT:  architekt architekt architekt architekt

-wykonuje analizę wstępną odnośnie możliwości zabudowy, ew. załatwia warunki zabudowy i warunki techniczne przyłączy oraz zjazdu  architekt architekt architekt architekt architekt

-rysuje koncepcję na podstawie wymagań Inwestora, wymagań planu miejscowego lub warunków zabudowy, wymagań przepisów budowlanych, pożarowych i innych, wymagań estetycznych etc.  architekt architekt architekt architekt architekt

-wykonuje projekt budowlany budynku architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt

-wykonuje projekt zagospodarowania terenu oraz zjazdu (jeśli nie wymaga to zaprojektowania drogi) architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt

-koordynuje pracę wszystkich branż architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt

-załatwia niezbędne uzgodnienia, np. ZUD, uzgodnienie zjazdu, uzgodnienia z konserwatorem zabytków, uzgodnienia z rzeczoznawcami BHP, SANEPID i p.poż. (w przypadku innych budynków niż domy jednorodzinne)  etc. architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt

-pomaga uzyskać POZWOLENIE NA BUDOWĘ architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt

-może wykonać projekt wnętrz architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt

-może wykonać szczegółowy projekt zagospodarowania terenu pod względem rekreacji i zieleni. architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt architekt

 

KONSTRUKTOR: architekt architekt architekt

-na podstawie sporządzonego przez architekta projektu budowlanego budynku przelicza i projektuje elementy konstrukcyjne: fundamenty, stropy, nadproża, podciągi, wieńce, więźbę dachową etc.

-wykonuje ekspertyzę opiniującą stan techniczny w przypadku robót planowanych w  budynkach istniejących, tj. sprawdza, czy planowane roboty nie zaszkodzą tym budynkom i czy możliwe jest ich wykonanie.

 

INSTALATOR SANITARNY:

-na podstawie sporządzonego przez architekta projektu zagospodarowania terenu wykonuje projekty przyłączy i instalacji zewnętrznych wody, kanalizacji, gazu i kanalizacji deszczowej

-na podstawie sporządzonego przez architekta projektu budowlanego budynku wykonuje projekty instalacji wewnętrznych wody, kanalizacji, wentylacji, ogrzewania, gazu.

-projektuje sieci zewnętrzne, przepompownie, i inne specjalistyczne obiekty.

 

ELEKTRYK:

-na podstawie sporządzonego przez architekta projektu zagospodarowania terenu wykonuje projekt przyłącza i instalacji zewnętrznej energii elektrycznej

-na podstawie sporządzonego przez architekta projektu budowlanego budynku wykonuje projekt wewnętrznej  instalacji elektrycznej, oświetlenia, gniazd wtykowych, domofonu, instalacji odgromowej etc.

-projektuje sieci zewnętrzne, trafostacje i inne specjalistyczne obiekty.

 

DROGOWIEC: architekt architekt architekt architekt architekt

-na podstawie sporządzonego przez architekta projektu zagospodarowania terenu wykonuje projekty dróg, choć nie zawsze jest to wymagane do samego projektu zjazdu.

 

2. Nie mam czasu na załatwianie papierów, a chcę BUDOWAĆ. Czy można zlecić całość architektowi?  architekt architekt architekt architekt architekt

Nasze Biuro Projektowe zajmuje się kompleksowym załatwieniem formalności aż po uzyskanie pozwolenia na budowę. Na Państwa życzenie weźmiemy na siebie również załatwienie wtórnika, badań geotechnicznych gruntu, odrolnienia działki etc. Chętnie Państwu pomożemy we wszelkich formalnościach!

 

3. Od czego zależy cena projektu i dlaczego ceny w różnych biurach są rozbieżne?

Do wyceny prac projektowych stosuje się cennik Izby Architektów oraz cennik PTE. Aby prawidłowo oszacować koszty, trzeba znać bardzo wiele szczegółów planowanej inwestycji, a na tym etapie Inwestorom ciężko jest sprecyzować swoje oczekiwania, dlatego architekci nie dostają wszystkich informacji do wyceny. To tak, jakby cię chciało kupić samochód: nawet znając wymarzoną markę, cena auta w tym samym roczniku może różnić się dwukrotnie, z zależności od przebiegu, wyposażenia, ilości drzwi, mody na dany typ etc. Wszystko trzeba bardzo dokładnie określić. Poza tym, jeśli chodzi o budynki, ciężko jest na etapie wyceny przewidzieć np. jaki będzie fundament: łatwy i szybki w zaprojektowaniu, czy też skomplikowany, na palach? Jaki będzie dach, czy będzie płaski czy też skomplikowana i droga więźba z wolim okiem i całą masą załamań? Czy Inwestor chce tradycyjny domek-"stodołę" czy też nowoczesną i luksusową willę z nowoczesnymi technologiami? Pytań jest wiele.

Najważniejszym elementem cenotwórczym jest chęć architekta do rzetelnego i odpowiedzialnego wykonania swojego zadania: ktoś, kto pracuje tanio, nie ma motywacji, aby skupić się na tym, co robi. A projekt budynku to nie jest to samo co szycie sukienki : gdy krawcowa ją sknoci, stracimy 300 zł, a nie 30.000. Poza tym szycie nowej sukni to tydzień, a wykonanie nowego projektu - pół roku.

Poza tym niektóre pracownie projektowe mogą bazować na pracy studentów i niedoświadczonych architektów bez uprawnień, dlatego, choć projekt będzie tańszy, może sprawiać bardzo dużo kłopotów przy wykonawstwie, wymagać licznych poprawek i zmian, co pociągnie za sobą czas, koszty i nerwy. To tak jak kupowanie ślicznego, lśniącego samochodu sprowadzanego zza granicy, coś w nim tam puka, ale można się przyzwyczaić, w końcu nie widać, co ma w środku.

Ceny za projekt mogą być inne również w zależności od indywidualnych kosztów danej pracowni: duże biura projektowe z siedzibami w centrum wielkich miast na pewno będą mieć wyższe ceny; to jak butiki na Starym Mieście - na przedmieściu dostaniemy to samo, tylko dwa razy taniej. Mniejsze biuro projektowe nie płaci ogromnych kosztów czynszu i kilku sekretarek.

Kolejnym elementem budującym cenę jest nazwisko architekta. Jednak często słynni architekci są tak SŁYNNI, że nie mają czasu projektować samemu, tak więc zlecenia kreślą zeszłoroczni absolwenci szkół wyższych.

 

4. Co muszę zrobić aby dokonać "przeróbek" w moim mieszkaniu, biurze albo domu? architekt architekt architekt architekt architekt

Jeśli budynek jest w trakcie budowy , niektóre zmiany można uznać za nieistotne odstąpienie od projektu budowlanego (takiej kwalifikacji dokonuje projektant, a nie Inwestor czy kierownik budowy!), wykonać je a zmiany nanieść na czerwono na kopii projektu. Nie wolno wykonywać żadnych zmian samowolnie, tj. bez konsultacji z projektantem, ponieważ wówczas sami narażamy się na nie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Jeśli budynek jest ukończony (np. od lat użytkujemy go) wszelkie zmiany położenia otworów i ścian, w tym działowych, wyburzenia, dostawienie nowych ścianek, wstawienie kuchenki gazowej, wymiana kotła na inny etc. , są traktowane jako PRZEBUDOWA i wymagają uzyskania POZWOLENIA NA BUDOWĘ a nawet uzyskania warunków technicznych (np. z Gazowni, gdy stary kocioł gazowy wymieniamy na nowy). I znów wymagane są: ekspertyza opiniująca stan techniczny, projekt architektoniczny, projekt konstrukcyjny oraz, w zależności od potrzeb, pozostałe projekty branżowe. Nie wymaga się wtórnika (jeśli nie dokonujemy rozbudowy i nie planujemy nowych przyłączy), badań geotechnicznych gruntu ani warunków zabudowy, w końcu funkcja lokalu pozostaje bez zmian. W zależności od rodzaju obiektu wymaga się ponadto: uzgodnienia rzeczoznawców ds. BHP, SANEPID i p.poż. oraz sprawdzenia projektów przez innego projektanta tej samej branży - w budynkach poza mieszkalnymi jednorodzinnymi.

 

5. Czy mogę mieć biuro w swoim domku jednorodzinnym? architekt architekt architekt architekt architekt

Tak, jeśli powierzchnia biura nie przekroczy 30% powierzchni całego budynku. Jeśli planujemy większą powierzchnię przeznaczyć na działalność, musimy dokonać ZMIANY SPOSOBU UŻYTKOWANIA budynku z ?budynku mieszkalnego jednorodzinnego? na ?budynek mieszkalno-usługowy? (a często również jego PRZEBUDOWY, np. z uwagi na zmianę położenia ścianek), co wiąże się z: uzyskaniem warunków zabudowy (lub sprawdzeniem, czy plan miejscowy dopuszcza taką funkcję), wykonaniem ekspertyzy opiniującej stan techniczny, wykonaniem projektów wszystkich branż, uzyskaniem sprawdzenia projektu i uzgodnień rzeczoznawców. Oczywiście należy uzyskać POZWOLENIE NA BUDOWĘ.

 

6. Samodzielnie przebudowałem nieco mój lokal użytkowy wewnątrz. Czy grozi mi jakaś kara? architekt architekt architekt architekt architekt

Zasadniczo nadzór budowlany ma prawo nakazać rozebranie elementów wykonanych bez pozwolenia na budowę, a na wykonanie przebudowy budynku jest ono wymagane. Praktycznie Nadzór nakaże Panu dostarczyć odpowiednie dokumenty w celu zalegalizowania samowoli budowlanej. Te dokumenty to z reguły: opinia stwierdzająca prawidłowość wykonania robót i ich zgodność z przepisami budowlanymi, wykonana przez projektantów odpowiednich branż, zaświadczenie o zgodności budowy z planem miejscowym lub decyzję o warunkach zabudowy, protokoły badań i sprawdzeń, np. protokół kominiarski, elektryczny, gazowy etc. Koszt będzie taki sam, jak w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę, a oprócz tego będą większe nerwy i możliwe, że opłata legalizacyjna.

 

7. Chcę nieco powiększyć mój budynek biurowy, bo moja firma stale się rozrasta. Czy muszę mieć pozwolenie na budowę?

Powiększenie budynku wszerz do ROZBUDOWA, zmiana położenia ścian to PRZEBUDOWA, podniesienie dachu lub jego części ponad istniejącą wysokość to NADBUDOWA. Wszystkie trzy wymagają POZWOLENIA NA BUDOWĘ, a więc współpracy z architektem- biurem projektowych.

Pierwsza i trzecia czynność  wymaga uzyskania warunków zabudowy, ponieważ rozbudowa zmienia zagospodarowanie terenu a nadbudowa zmienia formę budynku.

Tak więc należy: uzyskać warunki zabudowy lub wypis i wyrys z planu miejscowego,  wykonać ekspertyzę opiniującą stan techniczny, wykonać projekty wszystkich branż, oraz, jeśli to nie dom jednorodzinny a inny budynek - uzyskać sprawdzenie projektu i uzgodnienia rzeczoznawców.

 

8. Mam dom jednorodzinny z wysokim, ale niewykorzystanym poddaszem. Czy mogę po prostu zrobić remont i ulokować tam teściową? architekt architekt architekt architekt architekt

Nie. Jest to ZMIANA SPOSOBU UŻYTKOWANIA strychu na pomieszczenia mieszkalne a także najprawdopodobniej PRZEBUDOWA strychu, ponieważ na dużej "gołej" powierzchni często potrzeba wydzielić kilka pokoi i łazienkę za pomocą ścianek działowych, wykonać schody na strych, pociągnąć instalacje. Całość wymaga uzyskania POZWOLENIA NA BUDOWĘ, a więc współpracy z architektami.

Należy więc uzyskać: warunki zabudowy lub wypis i wyrys z planu miejscowego, wykonać ekspertyzę opiniującą stan techniczny, wykonać projekty wszystkich branż.

 

9. Kupiłem tanio zniszczony strych w kamienicy w centrum miasta i chcę go wyremontować na mieszkanie. Jakie dokumenty są potrzebne?  architekt architekt architekt architekt architekt

Taka inwestycja to ZMIANA SPOSOBU UŻYTKOWANIA strychu na lokal mieszkalny wraz z jego PRZEBUDOWĄ, ponieważ wymaga wykonania ścianek działowych i instalacji. Oczywiście wymaga to uzyskania POZWOLENIA NA BUDOWĘ, a więc współpracy z biurem projektów.

Należy zacząć od uzyskania zgody zarządcy budynku, najczęściej w postaci uchwały, na wykonanie planowanych robót. Później należy uzyskać: warunki zabudowy lub wypis i wyrys z planu miejscowego, wykonać ekspertyzę opiniującą stan techniczny, wykonać projekty wszystkich branż, uzyskać sprawdzenie projektu i uzgodnienia rzeczoznawców, uzyskać uzgodnienie projektu przez zarządcę budynku, często też uzgodnić projekt z konserwatorem zabytków, zadbać o miejsca parkingowe.

Często w kamienicach, które były przecież budowane w zeszłym stuleciu,  wiele elementów budynku nie spełnia wymagań współczesnych norm, przepisów budowlanych i pożarowych. Należy więc zlecić wykonanie ekspertyzy rzeczoznawcom: budowlanemu i ds. zabezpieczeń p.poż., np. wówczas, gdy na klatce schodowej są drewniane schody zabiegowe, zbyt strome i zbyt wąskie niż wymagają tego przepisy, albo gdy wysokość pomieszczeń na strychu będzie mniejsza niż 2,5 m. Rzeczoznawcy ci zaproponują rozwiązania zamienne i uzgodnią swoje wskazania z Wojewódzką Stacją Sanitarno Epidemiologiczną a także z Wojewódzkim Komendantem Straży Pożarnej (o ile instytucje te zgodzą się na proponowane rozwiązania zamienne). Architekt i inni projektanci będą musieli zawrzeć w swoich projektach wskazania w/w ekspertyzy i Inwestor będzie musiał je wykonać.

 

10. Chcę zbudować rezydencję, pensjonat, hotel z basenem, szkołę, kościół, biurowiec etc. co mam zrobić? Ratujcie!!!

Cóż, zapraszamy...

 

11. Na czym nie warto oszczędzać, oprócz projektu?

Oprócz projektu, nie warto oszczędzać na:

- wykonawstwie: najtańszy wykonawca to długa i droga budowa, jeszcze droższe remonty, częste zmiany ekip, okropnie długi czas budowy a przez to czasem nawet rozwód...

- kierowniku robót, który będzie na miejscu, i zabezpieczeniach na budowie: warto, aby wszyscy pracownicy przeżyli w zdrowiu naszą budowę...

- na izolacjach przeciwwilgociowych: nic tak nie niszczy budynku jak woda

- na izolacji termicznej: bo to niemodne, nieekologiczne i kosztowne

- fundamencie: w końcu to fundament, a użytkownik budynku chce spać w nocy spokojnie

- na cegle klinkierowej na zewnątrz budynku: chyba że lubimy białe solne wykwity.

- instalacjach, zwłaszcza tych "zakrywanych na amen", ponieważ jeśli coś okaże się nieszczelne, remont będzie długi i drogi.

 

12. Mam wolne środki, co mogę sobie jeszcze zafundować? architekt architekt architekt architekt architekt

- projekt wnętrz, zieleni architekt architekt architekt architekt architekt

- podgrzewany podjazd do garażu i chodnik do wejścia głównego, podgrzewane rynny architekt architekt architekt

- pompę ciepła i inne nowoczesne instalacje

- system ?inteligentny budynek? architekt architekt architekt

- zbieranie deszczówki do specjalnych zbiorników i wykorzystanie jej na ogrodzie etc. architekt architekt architekt architekt

 

MASZ PYTANIE? SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI !

Strona wykorzystuje COOKIES w celach statystycznych, bezpieczeństwa oraz prawidłowego działania serwisu. Jeśli nie wyrażasz na to zgody, wyłącz obsługę cookies w ustawieniach Twojej przeglądarki albo opuść tę stronę.